3月23日,西安市住建局、西安住房公積金管理中心和中國人民銀行西安分行營業管理部共同發出通知,經西安市政府同意,《西安市商品房預售資金監督管理辦法》今年4月1日開始施行,有效期5年?!掇k法》對西安市預售許可的商品房開發項目,其預售資金的交存、支出、使用及監督管理做出新規定。

  關注一:商品房預售資金監管 ??顚S梅忾]管理

  辦法所稱商品房預售資金,是指房地產開發企業取得《商品房預售許可證》預售商品房時,購房人按照合同約定支付給開發企業的購房款,包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款。

  按照辦法,商品房預售資金監管遵循政府主導、多方參與、??顚S?、封閉管理的原則。預售資金實行??顚舸鎯?,優先用于商品房開發項目所需的建設施工進度款、設備材料款、繳納法定稅費等與本工程相關的費用。

  承接商品房預售資金監管業務的商業銀行,應當與西安市住房建設行政主管部門簽訂商品房預售資金監管合作協議,約定雙方合作開展商品房預售資金監管工作的相關事宜。

  商品房預售資金應全部直接存入專用監管賬戶進行監管,開發企業不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。商品房預售資金實行全額、全程監管,對用于支付工程建設等費用的預售資金實施重點監管。商品房預售資金監管期限,自核發《商品房預售許可證》始,至開發項目監管樓幢辦理不動產首次登記后止。

  關注二:開發企業一次預售許可對應一個監管賬戶

  開發企業申請《商品房預售許可證》前,應當選擇一家商業銀行(以下簡稱監管銀行),設立商品房預售資金監管專用賬戶,并按照申請預售許可批次及開發項目樓幢范圍,與項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會、監管銀行簽訂三方《商品房預售資金監管協議書》?!渡唐贩款A售資金監管協議書》應作為《商品房預售方案》的內容,在申請商品房預售許可時一并提交。監管賬戶設立遵循一次預售許可對應一個監管賬戶的原則。同一開發項目(以《商品房預售許可證》記載名稱為準)在一家監管銀行可使用同一個監管賬戶。

  開發企業申請商品房預售許可前,如有項目開發貸款,原則上應選擇開發貸款銀行作為該預售項目的監管銀行。監管賬戶一經設立,原則上不允許變更。

  關注三:監管銀行要密切監控購房貸款入賬

  商品房預售資金由購房人按照商品房認購協議及商品房買賣合同約定,憑商品房預售資金交存指引平臺打印的預售資金交存單,通過監管銀行售樓部臨時網點、營業網點柜面等方式直接交存至監管賬戶。

  購房人貸款購買商品房的,開發企業應將監管賬戶提供給貸款銀行,貸款銀行核實后,應將貸款資金直接劃轉至監管賬戶,嚴禁私自留存或劃轉至其他賬戶。

  開發企業與購房人通過商品房網上備案系統簽訂商品房買賣合同時,由購房人將商品房預售資金(不含待發放的按揭貸款及分期付款首期款以外的購房款)交存至監管賬戶。

  監管銀行根據貸款發放的一般周期,密切監控購房貸款入賬情況,對明顯超出一般貸款發放期限的,及時向項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會報告。

  關注四:商品房預售資金按建設進度撥付

  商品房預售資金按照商品房開發項目建設進度核撥。完成主體結構驗收前,累計申請使用資金額度不得超過重點監管資金總額的50%;完成竣工驗收前,累計申請使用資金額度不得超過重點監管資金總額的95%;完成竣工驗收備案前,累計申請使用資金額度不得超過重點監管資金總額的99%。完成不動產首次登記后,可以申請提取剩余1%的重點監管資金。

  7層以上(不含7層)的建筑,增加建設層數達三分之一節點、建設層數達三分之二節點,累計申請使用資金額度分別不得超過重點監管資金總額的20%和35%。

  關注五:發現違規行為依法查處

  開發企業未按規定收取、支出、使用商品房預售資金,要求貸款銀行將購房貸款劃轉至監管賬戶以外的賬戶,用監管賬戶歸集其他性質的資金,提供虛假資料以獲取商品房預售資金,或存在其他違規行為的,由項目轄區住房建設行政主管部門或開發區管委會依法依規查處。

  監管銀行違反規定或未按照商品房預售資金監管協議約定,擅自收存、維護以開發企業名義轉入的資金,未按規定監控、反饋購房貸款入賬情況,擅自撥付資金,或存在其他違規行為的,依法承擔相應法律責任;西安市住房建設行政主管部門可按合作協議約定暫停合作關系。

  購房貸款發放銀行未按規定將發放的貸款資金直接劃轉至監管賬戶的,依法承擔相應法律責任;西安市住房建設行政主管部門可按合作協議約定暫停合作關系。

  對存在違規行為的監管銀行、貸款發放銀行,住房公積金管理部門可按相關協議約定暫停與其合作關系,住房建設行政主管部門可按相關協議約定暫停其他相關業務的合作關系,并通報金融主管部門依法查處。各區縣住房建設行政主管部門、開發區管委會工作人員在資金監管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,依法進行處理。工程監理機構提供虛假工程施工進度資料的,除由住房建設行政主管部門依法依規處理外,還應依法承擔其他法律責任。

  本報記者 文錦